НАЁМ ЖИЛИЩНЫЙ

– договор, оформляющий право пользования жилыми помещениями в городах и поселениях городского типа. Н. ж. является разновидностью договора имущественного найма (см. Наём имущественный). Он регулируется общими нормами ГК, посвященными имущественному найму (ст. ст. 152–179 ГК), и особыми правилами, изложенными в специальных жилищных законах и инструкциях (прежде всего в пост. ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. – СЗ 1937 г. № 69, ст. 314, в Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 30 августа 1947 г. № 727 и др.).

Правовое регулирование отношений Н,. ж. в СССР подчинено задаче наиболее полного и всестороннего удовлетворения потребностей советских граждан в жилых помещениях (см. Жилищное право). В государственных домах, а также в домах кооперативных и общественных организаций договоры Н. ж. заключаются в организованном порядке на основании соответствующих планово-регулирующих актов (в домах местных Советов – на основании ордеров, выдаваемых жилищными управлениями местных Советов, в ведомственных домах – на основании распоряжений руководителей ведомств и предприятий). Этим обеспечивается первоочередное удовлетворение жилыми помещениями наиболее нуждающихся граждан. Содержание договоров Н. ж. (продолжительность пользования жилыми помещениями, размеры квартирной платы, основные права и обязанности сторон и пр.) устанавливается не произвольно, а предопределено законом. Нормативное регулирование содержания этих договоров преследует цель обеспечения сохранности жилых помещений и создания для граждан максимально благоприятных условий пользования помещениями.

Пайщики жилищно-строительных кооперативов пользуются жилыми помещениями в кооперативных домах не на основе договоров, а на основе членства в кооперативе. На сельские местности специальное жилищное законодательство не распространяется, в силу чего пользование жилыми помещениями регулируется там обычными договорами имущественного найма.

Договоры Н. ж. заключаются между управляющим домом, домовладельцами или арендаторами домов, с одной стороны, и лицами, которым предоставлено в постоянное пользование помещение в этих домах, – с другой. Если в одном жилом помещении проживает целая семья, состоящая из нескольких лиц, то на это помещение (комната, несколько комнат, квартира) заключается один общий договор, который подписывается от имени всей семьи одним из её членов. Однако этот последний никаких преимуществ перед остальными членами семьи не получает. Права члена семьи на пользование жилым помещением в домах местных Советов и в домах индивидуального жилого фонда являются самостоятельными, а не производными от права того члена семьи, на имя которого заключён договор. Заключение отдельного договора на часть комнаты не допускается; если проживавшая в одной комнате семья разделилась, то с лицами, входившими в её состав, заключается один общий договор, как с совместными съёмщиками.

Договоры Н. ж. должны заключаться в письменной форме, а в домах местных Советов и ведомственных домах – соответствовать типовой форме, утверждённой органами коммунального хозяйства.

Договоры Н. ж. заключаются, как правило, на 5-летний срок. Заключение договоров на меньшие сроки допускается лишь в виде исключения в тех случаях, когда заранее известно, что жилец, не сможет пользоваться жилым помещением в течение полных 5 лет (напр., когда дом по плану предназначен к сносу ранее истечения этого срока, когда лицо, заключающее договор, въехало по временному ордеру на площадь, закреплённую за другим съёмщиком, находящимся в длительном отсутствии, и т. п.). Предельные сроки найма государственных жилых домов отдельными гражданами составляют 10 лет.

За пользование жилым помещением съёмщик обязан вносить наймодателю квартирную плату. Он обязан также добросовестно относиться к содержанию предоставленного ему по договору Н. ж. помещения. Наймодатель в свою очередь обязан производить капитальный ремонт сданного в наём помещения, если иное не установлено законом или договором. По истечении договорного срока жилец, имеет право требовать возобновления с ним договора Н. ж. на новый срок. Он лишается этого права, если при действии прежнего договора не выполнял свои договорные обязательства и относился недобросовестно к содержанию жилища, находившегося в его пользовании. Личный собственник жилого дома может отказать своим жильцам в возобновлении договоров Н. ж. и при том условии, если к моменту истечения срока действия договора жилищные или семейные условия владельца дома изменились, в связи с чем наймодатель испытывает острую потребность в расширении жилой площади.

Советским договорам Н. ж. прямо противоположны договоры найма жилых помещений в капиталистических странах. Договоры найма жилых помещений в капиталистических странах носят эксплуататорский характер и направлены на обеспечение капиталистам-домовладельцам максимальных прибылей. Как правило, в буржуазных странах господствует принцип договорной свободы, в силу которого домовладельцы могут предоставлять жилые помещения тем, кто им предложит более высокую квартирную плату. Условия договоров Н. ж. формально определяются соглашением сторон, а фактически произвольно диктуются домовладельцами.